IT工程師數位筆記本

隨著不動產統一登記的推進，一些地方的房屋交易管理職能也從房屋交易登記一體化中分離出來，盡管職能分屬于不同的主管部門，但前后業務之間存在著密切關系，兩個部門仍應通過各種方式保持業務的順暢和服務的高效，防止因業務脫節而導致風險環生。

        目前我國新建商品房進入市場前必須進行預售審批，預售審批后的商品房樓盤需進入房地產市場信息管理平臺，按房屋基本單元建立樓盤信息表。商品房首次登記是在商品房竣工驗收后，建設單位向登記部門申請的登記。商品房預售審批與首次登記的關聯點就在于登記部門辦理的首次登記建立在交易管理部門預售審批的商品房樓盤信息和核發的預銷售許可證基礎上。

        在建房屋抵押權設立登記是建設單位為取得繼續建造的資金用其正在建造的房屋作為債務的擔保，并向登記部門辦理的抵押登記。在建房屋能否抵押，前提是要建立在樓盤信息表基礎上，而一般情況下，樓盤表是在交易管理部門預售審批之后建立的。為此，預售審批與在建房屋抵押權設立登記的關聯點在于登記部門辦理此項登記業務，可以基于市場信息平臺的在建房屋樓盤表信息的建立。

        根據城市房地產管理法規定，商品房預售合同實行備案管理，而現實中大量城市從交易管理角度實行所有商品房買賣合同備案制度。以無錫為例，建設單位與購買人網上簽訂合同后，一經打印就意味著備案完成。商品房轉移登記辦理的權利來源證明主要是商品房買賣合同。商品房買賣合同網上備案與商品房買賣轉移登記的關聯點就在于交易管理部門的合同網上備案信息是轉移登記辦理的基礎信息。

        合同備案與預告登記是兩種完全不同的制度，通過預告登記，預購人或放貸的債權人取得了準物權，享有一部分物權所具有的效力如優先取得房屋所有權權、優先受償權。同時，未經預告登記權利人同意，處分不動產的，不發生物權效力。而預購商品房的預告登記、預購商品房抵押的預告登記能否辦理，關鍵在于預購人是否依法購買，并辦理合同網上備案手續。商品房買賣合同網上備案與商品房預告登記的關聯點在于網上備案的商品房買賣合同是預告登記辦理的基礎文件。

        為規范存量房交易，提高交易信息的透明度，許多城市實行了存量房買賣網上簽約制度，無錫從2008年就開始實行了存量房買賣網上簽約制度。網上簽約有兩種方式，一種是通過中介機構成交的，由中介機構通過存量房網上系統簽訂買賣合同。另一種買賣當事人自行成交的，買賣當事人至交易管理部門網簽存量房買賣合同。合同簽定后，再至登記部門辦理轉移登記。存量房買賣網上簽約與存量房買賣轉移登記的關聯點就在于登記部門已辦理的房屋登記信息是交易管理部門能否網簽的依據，是交易管理部門合同簽約的基礎信息。

        存量房買賣預告登記能否辦理，關鍵在于買賣雙方當事人是否已簽訂存量房買賣合同。為此，就實行存量房買賣網簽制度的城市而言，存量房買賣合同網上簽約與存量房買賣預告登記的關聯點在于登記部門已辦理的房屋登記信息是交易管理部門能否網簽的依據，是交易管理部門合同簽約的基礎信息。

        由于房屋交易與不動產登記存在以上業務關聯，兩部門只有實時共享和傳遞數據，才能保證各項業務的順利開展。

        （1）商品房預售經交易管理部門審批后，商品房預售信息進入房地產市場管理信息平臺。

        （2）商品房買賣合同網簽后，市場信息平臺自動更新為已售。登記部門受理法院預查封的，登記部門實時傳遞信息至交易系統，將樓盤信息更新為查封狀態。

        （3）登記部門通過市場信息平臺的數據共享辦理在建工程抵押權登記，對于商品房已預售、預查封的，則不能辦理抵押登記。在建房屋抵押權登記后，抵押信息通過共享平臺，將抵押信息傳遞給交易系統，自動將樓盤信息更新為抵押狀態。

        （4）商品房竣工后，若發生面積和其他信息變化的，交易管理部門應及時更新平臺數據。登記部門利用信息平臺的數據，辦理商品房首次登記，此時，對于未售的被預查封的商品房，首次登記后，預查封轉為正式查封，對于有在建房屋抵押權登記的，在建房屋要轉為現房抵押登記。對于已售的被預查封的商品房，需待購房人辦理房屋轉移登記后，預查封才轉為正式查封。

        （1）商品房買賣合同網上簽訂備案。若發生解除合同的情形，買賣雙方當事人應按照規定及時注銷備案。因直系親屬之間權益轉讓等非投資投機行為導致合同主體名稱調整的，當事人可向交易管理部門申請合同變更。

        （2）登記部門利用市場信息平臺的數據共享辦理商品房預告登記、商品房抵押預告登記，若商品房非申請人購買或商品房已預查封，則無法辦理預告登記。商品房預告登記后，登記部門將數據實時傳遞給交易系統。一旦交易管理部門在辦理該起商品房買賣合同備案注銷時，需告知申請人先辦理預告登記注銷后，才可依法辦理備案注銷。

        （3）登記部門利用市場信息平臺的數據辦理商品房轉移登記。對于已辦理過預告登記的，通過預告登記轉為現房轉移登記即可。對于有預查封購買人的商品房，此時登記部門在轉現房轉移登記時應將預查封轉為正式查封。

        （1）存量房買賣簽約前，交易管理部門或中介機構需要利用不動產登記信息平臺，查詢該房是否有抵押、查封等限制，出售人是否與信息記載的產權人一致。符合條件的，交易管理部門才允許網簽。當然，這種信息核驗是由系統自動校驗實現。

        （2）存量房網上簽約后，若買賣雙方當事人需解除合同的，交易管理部門通過不動產登記信息共享，獲知有無限制解除合同的情況存在，如購買人已辦理房產證、抵押或已查封。若無，依法辦理解除合同手續。

        （3）登記部門可通過存量房網簽數據共享辦理存量房預告登記，若存量房非申請人購買或存量房已查封，則無法辦理預告登記。存量房預告登記后，登記部門將數據即時傳遞給交易系統。交易管理部門在辦理該起存量房買賣合同解除手續時，需告知申請人先辦理預告登記注銷后才可。

        （4）登記部門可通過存量房網簽數據辦理存量房轉移登記，當然對于已辦理過預告登記的，則可直接將預告登記轉為房屋轉移登記即可。