IT工程師數位筆記本

前言：在經濟增速放緩，增量變小，以存量博弈為主的大環境下，房地產業的一系列思維方式成為了實用主義的生存法則。后續將從房地產投資、融資、開發、營銷、客服五個方面來總結房地產業思維方式的多種啟示。

房地產投資，或通俗叫土地獲取，是企業開發的第一步。萬事開頭難，困難往往是由于第一步就走錯造成的。不管是招拍掛拿地、城市更新、還是收購兼并，好的項目事后總結各有原因，但是差的項目特征卻是基本類似——違背了房地產投資思維的大邏輯。掌握了實用主義的房地產投資思維，相信在社會各領域，你都可以應對自如。

思維一：擁有大局觀 

大局觀是決定性思維。

卓越的房地產投資人員，應當是一位城市規劃師，一位設計師和一位營銷天才。城市未來如何發展，板塊如何規劃，地塊未來利好有哪些，土地屬性適合產品情況，客戶定位落地，這些在獲取土地前都要了然于胸。當然，房地產行業現狀是大部分企業都是高周轉開發，似乎城市的大局觀只能反饋短期利益。相信我，任何模式的成功一定是和時間交朋友，隨著時間的推移價值越來越高，比如香港地產商大量囤地，十年后土地的增值收益豈是開發收益所能比擬。我不是鼓勵囤地，只是闡述賺大錢的邏輯一定是卓越大局觀造就的。

反饋到生活方面，成功的人一定是擁有大局觀的人，尤其對于以投資作為職業的人。國際和國內大的經濟背景信息比較容易了解，大行業的發展狀況也不難獲得，難的是發現可以把握的大行業中的小趨勢，進而落地獲利。從大局觀上講，拓展自己的資源，獲得信息不對稱的優勢，進而運用豐富的金融工具變現是實現財務自由的大邏輯。

思維二：選擇逆周期

生意賺錢的訣竅都是“低買高賣”，對于房地產投資也是一樣，逆周期布局是成功的要門。可惜房地產投資現狀往往是：當整個行情不好的時候，拿地報告的各方面數據都不好看，往往不容易過會；當行情好的時候，數據好看了，但拿到的土地都是地王，盈利能力反而很差。問題出在哪里呢？沒有逆周期布局的思維！拿地應當考慮的是幾年后房地產銷售時市場的情況，而不是目前的市場情況，幾年后房地產市場火熱現在才應該多拿地，當下火熱幾年后趨冷，應該謹慎拿地。然而，越是大的企業，體系的力量就越強，沒有漂亮的數據支撐就越沒有人做決策，進而房地產火熱時拿地瘋狂，造成幾年后開盤時達不到承諾數據，次次被打臉，豈不悲哉！

做到逆周期投資蠻難的，因為這是挑戰人性的工作，人往往趨利避害：在市場形勢一片大好的情況下，更容易做出選擇；行情不好的時候，畏畏縮縮的反應是天生對自己的保護。然而，成功的投資者一定是逆周期的，或者說真理只掌握在少數人手中。耐得住寂寞，逆周期投資，該出手時毫不手軟，并且下重注，這是強大的心理素質。練就逆周期投資的本領，幾次下來，距離財務自由也不遠了。

思維三：打好提前量

打好提前量，此處指充分準備，或進一步闡述為務必保證“萬事俱備只欠東風（東風指拿地）”。拿地的過程是經過充分醞釀的，外部需要獲得土地信息和競爭對手情況，內部需要各個部門不斷去溝通。一定意義上講，打好提前量是一個主觀能動性的過程。比如了解有意向的參與方，這樣可以提前談合作，降低各自的開發風險；提早向有關領導溝通和發送地塊的相關信息，做預熱工作等。很多看似不起眼的工作，有時候反而決定了項目的成敗：規模房企總部的投資總并不是每個城市、每個區域都很了解，多帶他們到自己轄區內考察，既增進感情又加深對土地價值的理解。多做些看似無用的費時間的自己主動增加的工作展示給領導，比如市場數據的整理、市場風向的分析，有地沒地都定期給領導匯報自己轄區的發展，諸此種種，在關鍵時刻反而發揮了重要作用。

“盡人事，聽天命”，內在的含義就是自己做事要有充分的準備，做到萬無一失，這樣就會內心坦然無遺憾。任何投資都不是一蹴而就的，要提前準備好人力、物力和財力，否則機會來臨的時候，你就錯過了。比如，上海的房屋回調了，你提前準備好資金買了嗎？中國股市到底了，你提前做好心理準備和資金準備抄底了嗎？人生大的機會有偶然，但更多的是充分規劃后的必然。概率論講人生每隔七年就有一次改變命運的大機會，你如果沒有把握住，多半是因為沒有打好提前量，機會來臨的時候你不知道這是機會或者心有余力不足，可惜可惜。

思維四：先圈地再說

做房地產投資的人一定思考過“拿地王可怕，還是沒有地開發可怕”，拿地王可能會虧損，但公司還有維持的可能；沒有地開發就意味著公司存在的根基沒有了，哪個可怕，顯而易見。先圈地再說的思維，一方面意味著做事不糾結，把握大的原則和方向；另一方面意味著強大的執行力，有把事情干了，并相信自己能干好的魄力。房地產投資拿地是大事，土地金額巨大和拿地成敗影響深遠決定了保守的態度去拿地是常態。公司的發展與領導者的擔當息息相關，糾結的太注重完美的太算計的領導往往拿不到好項目，也不會把公司做大做強。

成大事者不糾結，有目標者不猶豫，對個人的投資生涯和職業規劃亦是如此。把握事實的核心本質，在認清生活和職場艱難的環境下，仍能樂觀的直達目標的人，才是真的猛士。面對人生的選擇，猶猶豫豫，畏手畏腳，根源往往在于缺乏對事物本質的把握。在投資和職場中，當你不知道要做什么的時候，先做好手頭值得做的事情。不要糾結于所做事情有沒有意義，糾結本身就沒意義，因為只有做了并且做好才有下一步的可能，否則免談。

思維五：成事為導向

成事為導向即為做成事情比做了事情重要一萬倍。投資拿地的人一年看幾百塊土地，談幾十個合作方，最終可能沒有一個落地，不好意思，基本上講一年白過了。明確以成事為導向，才能真正的定位自己的價值所在。拿到土地對公司而言，有了項目儲備，有了合作伙伴等；對個人而言，與資源方產生了強鏈接，后續會有更多機會深入接觸更優質項目。當今土地市場競爭日益激烈，合作和收購拿地越來越多，不斷地求同存異，共同做大增量，共同解決存量的瑕疵，這就是以成事為導向。營銷崗定價時客觀反映市場，而不是壓低定價，給自己營銷留足空間；成本客觀核算，而不是提高各項指標，給自己優化留有后手；法務提意見時規避核心風險，減少或有風險，不刻意糾結于表述，以上如此種種，對于牽頭的投資人員而言，大家就是以成事為導向。

王陽明講知行合一，認知要在實踐中去加深，個體的任何進步都建立在做成事的基礎上。有很多生活的煩惱，來源于不做事而想要的太多；有很多職業的煩惱，來源于做不成事而抱怨公司太多。投資生涯和職業規劃的本質是該走的路不能投機取巧，該繞的彎路不能一蹴而就。扎扎實實的做成每一件煩心事，看似是彎路，其實是風景。

做房地產投資是蠻有意思的一件事，因為你思考的是專業的提升，資源的積累和人性的把握。“擁有大局觀”是空間廣度，“選擇逆周期”是時間深度，這兩種思維是價值觀的范疇。“打好提前量”是準備工作，“先圈地再說”是行動準則，“成事為導向”是理念標準，這三種思維是方法論的范疇。

以上點點思考與諸君分享，歡迎交流和合作。

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