? 上海房產稅計算公式.doc
? 房價低于28426元房產稅稅率為0.4%
? 上海地稅局：高于28426元/平米，應稅稅率為0.6％
? 納稅人年應納房產稅稅額（元）＝新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70％×稅率，以100平方米應征稅面積、3萬元/平方米單價計算，納稅人年應納房產稅稅額為100×30000×70％×0.6％＝1.26萬元。 ? 據新華社上海2月22日電記者22日從上海市地稅部門了解到，根據上海市統計局最新公布的數據，房產稅應稅住房房價低于28426元/平方米的，稅率減為0.4％，超過這一價格的房產稅稅率為0.6％。
? 根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，房產稅實行差別化的比例稅率，適用稅率暫定為0.6％，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4％。 ? 上海市統計局最新公布的數據顯示，2010年上海市新建商品住宅全市平均銷售價格為14213元/平方米，全年各環線區域
新建商品住宅平均銷售價格分別為：內環線以內為48032元/平方米，內外環線之間為14831元/平方米，外環線以外為11961元/平方米。
? 上海市地稅部門有關負責人22日表示，房產稅稅率減免依據以全市平均銷售價格14213元/平方米為準，不會根據各環線區域的均價計算。納稅人年應納房產稅稅額（元）＝新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70％×稅率，以100平方米應征稅面積、3萬元/平方米單價計算，納稅人年應納房產稅稅額為100×30000×70％×0.6％＝1.26萬元。
? 根據《上海市地方稅務局關于本市個人住房房產稅征收管理有關事項的公告》，納稅人應當在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務機關申報繳納稅款，繳清當年度應納稅款。未按時足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
? 父母房產證上有名字 子女結婚再買不征房產稅
? 各位聽眾，房產限購政策出臺已有一段時間。隨著對“限購令”解讀加深，越來越多“細枝末節”的疑問開始涌現。上周五上海出臺“限購令”具體細則規定后，這兩天前去房產交易中心咨詢的市民絡繹不絕。由于銀行放貸是認房又認貸，已經與父母一起買過房的年輕人能不能再買婚房、是否能得到銀行貸款，成為咨詢熱點。請聽東廣記者趙穎文的報道：
? 【(實況：我咨詢的就是小孩要結婚，因為房產證上雙方小孩都有名字的，現在想買一套小一點的，不知道是不是可以買，還有貸款利率算兩套的還是算什么。
? )
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? (實況：買我兒子肯定可以再買，但是算第幾套要搞清楚的。) ? 這幾天，各區縣房地產中心的咨詢柜臺前，總是圍著很多小夫妻或是替孩子來打聽政策的父母。他們得到的回答一般是，可以再買套婚房，但是能不能獲得貸款，要去銀行咨詢。
? 記者就此咨詢了建設銀行一所支行的個貸部。工作人員首先詢問，子女與父母共同買房的時候，有沒有成年：
? (實況：建行：成年以后買的要算的。
? 記者：那沒有貸款的呢？
? 建行：現在我們銀行是認房又認貸的原則。就是說你們兩個人結婚的話，有兩套住房的，第三套是不能貸的。)
? 但這位工作人員又補充說，如果準新人還沒有領證結婚，可以由其中一人作為主貸人，算作二套房：
? (實況：證沒領的話，你們兩個人誰出面主貸人，我們銀行按照主貸人單身的性質來查詢的，就查一個人。如果男朋友在父母親名下有一套，那么就算一套，再貸款呢算第二套，首付60%，利率是1.1倍。)】
? 除了建行，中行、農行、工行等國有銀行以及一些股份制商業銀行也表示，目前沒有收到上海房管部門的相關文件，因此仍然執行既有的房貸政策。農行和建行一樣，如果子女是在成年之后，名字才上產證的話，有幾套房算幾套。工行仍然按家庭名下實有住房套數和住房貸款次數取其高的規定，來認定房貸資格。中行則表示，產證上的名字有一套算一套，與上名字的時間無關。
? 針對這一問題，本市稅務部門的答復是，如果子女只在父母一套房產證上有名字，由于結婚等原因購買新房，將不予征收房產稅。但按照國家財政部門規定，只要房產證上曾經出現過名字，再次購房，收取契稅時，將按照二套房標準征收，也就是房屋成交價格的3%。在動遷安置房問題上，如果在國家和本市規定的動遷補償標準范圍內所購的住房，原則上不予征收房產稅；但如果這個家庭在此基礎上需要再次買房，這些動遷安置房將作為原有住房，納入家庭人均居住面積計算范圍。因為限售政策出臺，最終沒有完成房屋轉移和交易的市民，市稅務部門表示，原則上將退還已經繳納的稅款。
? 此外，在嚴格的限購令之下，戶籍成為購房門檻。對于非上海戶籍留滬大學生能不能在上海買房的問題，本市房地產交易中心的工作人員表示，這些學生雖然已經簽了就業協議，但因為沒有正式工作，沒有繳納社保的記錄以及繳稅記錄，所以不能在滬買房子。也就是說，如果你是外地戶籍，如果不能提供相應的納稅證明、社保證明，那么，即使像比爾·蓋茨那么有錢，在上海也只能當一個“租房客”。
? 面對限購，“各路買家”開始采取迂回戰術，假離婚、代辦社保稅單、掛靠集體戶口等，花招百出。不過，業內人士認為，耍花腔可能得不償失。
? 以“假離婚”為例，即使勉強過了房屋交易中心那一關，房貸依然沒戲。有房產中介人士稱，銀行如果發現離婚時間太短，審查時一般難以通過。對于限購令規定，非上海戶籍人士需要提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，有機構開始做起“代辦社保稅單、補繳社保”的生意。這種方式被認為“最冒險”。因為多家銀行在審核客戶資料時，一旦發現社保是補繳的，肯定會拒絕貸款申請。 ? 樓市調控政策趨于嚴厲，不僅投資投機需求被有效抑制，部分自住需求也被誤傷。新華社播發文章，援引上海某房地產研究院綜合部部長楊紅旭的話說，以每月增加的貸款計算，取消“85折”優惠利率對購房者來說，相當于又上調了4次貸款利率，一次性加息100個基點。利率優惠取消和央行2月9號起再度加息，兩者疊加，大幅增加購房成本。在嚴格的“限購令”、“限貸令”下，如果自住需求也遭抑制，可能會導致今年上半年樓市出現異常低迷的情況。
? 被限購市民忙辦贈予“去名字”
? “非普房”用此法能省錢，但若再次交易可能多繳20%個稅
? 昨天在寶山美蘭湖某樓盤售樓處，有購房者無奈表示：“我爸媽房子有我名字，我自己也有套小房子，按照政策沒法再買了。”這時銷售人員出招了：“你可以到交易中心去辦個‘贈予’，就是把你的名字從產證上去掉，只要幾千元就可以了。然后你再買房就算第二套了。
? 據悉，為了規避“被限購”的處境，不少人選擇在原有的房產證上“去名字”的做法。其實，就單次交易來看，“贈予”確實節省成本，但一旦市民選擇“贈予”，若再想進行房產交易，可能將會面臨再多繳納20%個稅的窘境。
? “非普、非唯一房”家庭愛贈予
? 盧灣區房產交易中心工作人員表示，目前針對這一類產權變更主要采用贈予、二手房買賣兩種辦法。“‘贈予’指的是以贈送的名義過戶給他人，‘買賣’則指以正常的買賣交易操作方式過戶。”這位工作人員表示，目前因為費用相對低，大部分被認定為“非普通住房、非家庭唯一住房”的市民都會選擇贈予的方式。
? 徐匯房產交易中心工作人員則介紹，如果一個持有“非普通住房”家庭想要“去名字”，一旦選擇贈予，只需按子女擁有房產份額價格的5%繳納稅費即可（3%契稅+2%公證費）；而若按
照“買賣”的操作方式，則要繳納10.65%的稅費（3%買進契稅+2%個稅+5.65%營業稅）。
? 舉例來說，如果一套總價在300萬元，寫有父母和一個子女名字的擁有“非普通住房”的家庭，子女將以100萬元為基數繳納稅費。該家庭若按“贈予”操作，只需繳納5萬元稅費；而按照“買賣”交易，則需要繳納10.65萬元，兩者差價達5.65萬元。但以上的操作方式只針對直系親屬，對于非直系親屬，還將按贈予部分房價的20%征收個稅。
? 而“普通住宅”居民要做的選擇顯然輕松很多：選擇“買賣”方式“去名字”。“選擇‘買賣’，市民只需繳納包括共計4%的稅收（1%個稅+3%契稅），而“贈予”卻依然要繳納5%的稅收。”
? 贈予后再交易多征20%個稅
? 漢宇地產有關人士稱，有貸款的房子是沒法辦理贈予的。其次，即便直系親屬之間的“贈予”成本低，但非普通住宅房的家庭選擇贈予等同于選擇“自住”。因為贈予后，客戶在短期內想進行交易必須再繳納20%的交易個稅，對房屋的再次買賣具有抑制作用。
? 所以，如果客戶選擇“贈予”方式“去名字”，中介公司會提醒客戶謹慎。“除非是贈予了房子以后就再也不打算賣了，否則不推薦為了避稅或是規避限購而去辦理贈予。”
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