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物業管理發展與小區文明建設初探
姓名：國鵬飛
班級：10秋保定物業管理專科101301100014060
學號：1013001461935
關鍵詞：物業管理、新興行業、小區、文明建設
摘要：物業一詞源于英文“PROPERTY”和“ESTATE”。其基本意義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產。在國外，物業作為房地產的代名詞而被經常使用。隨著我國房地產業的蓬勃發展，“物業”、“物業管理”等詞匯越來越多地見諸于報刊雜志之上。所謂物業管理，是利用現代管理手段對城市的居住環境的生活服務進行的一種綜合系統的籌劃，它屬于第三產業的一個新型分支，也是房地產開發的一個重要環節。住宅小區物業管理主要運用經濟手段對小區實行管理，優質有償服務的原則為小區文明建設注入了源之水，順應了社會文明發展的趨勢。
隨著房地產業的開發和人民生活水平的提高，一片片大型住宅群拔地而起，一座座別墅錯落有致，并不意味著大功告成，因為房地產投入使用后馬上面臨著一個重要問題—物業管理。
物業管理，就是指通過有效的市場推銷和規范的日常管理，保持并實現物業價值，滿足物業客戶需要的經營管理活動。物業市場推銷與其它商品推銷有許多共通之處，它必須根據物業的實際價值，包括工程造價、質量水平、建筑風格、使用目標以及區位地城因素，再考慮到國家政策和市場環境，對特定物業進行正確的市場分析和品牌定位，選擇合適的銷售對象，采取相應的營銷策略。
物業的日常管理主要是通過經常性的維護保養、清潔和保安服務以及必要的社區公共關系活動來實現的，其目的在于使業主獲得租金收益，使物業設施保持完好，為使用單位提供滿意的辦公、居住、商業、工業、倉儲等場所和使用條件。從事物業管理的人員特別是高級管理人員，應具備較高的知識層次。
作為第三產業的一個組成部分，目前我國的物業管理事業尚處于初級階段.隨著社會經濟的發展和房地產市場的進一步擴大，物業管理的重要性將日益突出地展示在世人面前，物業管理也將成為我國具有較大影響和廣闊前景的新興行業，有著廣闊而燦爛的發展前景，被人們視作現代城市的朝陽產業。
物業管理在城市管理中的重要性
一、物業管理是城市管理的延伸
物業管理小區是城市經濟活動、社會活動、文化活動以及各種創建活動的微觀地理單位，通過物業管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業實行統一有效的管理。小區的內部宣傳教育、安全防火、治安、環境、衛生、文化等工作大多由物業管理公司承擔或協助政府完成， 許多 物業管理公司與業主、社區共同開展愛綠護綠、保護環境、文化娛樂、愛心捐助等活動，填補了政府對公共環境和公共設施以外的社區生態環境和人文環境的空白，完善和發展了城市管理功能。
二、物業管理是城市管理的縮影
物業管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面：住宅小區物業管理給大家一個舒適的居家環境;高層辦公樓宇物業管理給大家一個便捷的工作空間;商業樓
宇、工業科技園區、特種行業的物業管理，都密切關系到人們的日常工作和生活。可以說，物業管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業管理就沒有現代化的城市管理。
三、物業管理轉換了城市管理體制
物業管理是建立在市場經濟基礎上、由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變為監督服務，強化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。
四、物業管理促進了和諧社區的建設
物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建筑實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。他們一方面 以物為媒， 以人為本，為業主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協助公安機關做好防范工作等方面發揮了重要作用;另一方面，他們會同社區積極組織開展業主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區建設相得益彰，同時，在引導居民樹立環保意識、優化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發揮了有效的倡導作用。
當前物業管理中存在的問題及原因分析
一、物業管理存在問題
雖然物業管理在我國已有30余年的發展歷史，但是我國的城鎮住房長期處于計劃經濟管理下，相對來講民主意識不夠強，一些地方政府有關部門對物業市場的管理欠缺有效的手段，業主之間以及業主與物業管理公司之間產生的糾紛越來越多，有的甚至成為了房地產業發展的障礙。而物業管理企業的起點低，物業管理理念落后，規模效益差，也成為我國現階段物業管理發展的一個較為突出的問題。目前，比較突出的問題有：物業公司頻繁更換，空白期小區物業無人管理，
造成小區臟亂差；從業人員素質低，服務不符合標準，引發業主不滿；由于房屋施工質量造成的房屋缺陷，無人負責；物業管理服務過程中的不規范行為無法監控，如收費透明度問題，維修標準問題，維修基金使用問題；服務標準不統一導致業主不滿等。諸多問題，造成業主不交物業費，從而形成惡性循環，服務越來越差。
二、問題形成的主要原因
中國物業管理的發展速度，在世界上是少有的，大大地縮短了與發達國家和地區的差別。但是速度快，就必然會出現一些問題。究其原因，主要有以下4個方面。
（一）、市場化程度不高。我國物業管理的市場化程度不高，競爭機制不健全。物業服務機構應是市場的主體，而不是行政性的組織。其生存、發展完全由市場來決定，誰質優價廉，誰的管理水平高，誰就能生存與發展，否則就遭到淘汰。而且應當允許物業管理主體獲取合理的利潤，并主要以管理酬金的形式來體現，其利潤、酬金的有無、多少完全由市場來決定。物業管理必須要實行有償服務，收費標準應在國家法規的指導下由市場決定。“誰受益，誰出錢”。但是市場化程度與發展水平有關，同時與物業管理成熟度有關。
（二）、社會化不夠。發達國家和地區普遍實行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。物業管理必須接受全社會的參與和監督。業主委員會必須建立并發揮作用，還要接受政府和社會有關部門的管理、監督與約束，才能規范物業管理行為，保障其發展。社會化差距主要有以下兩點：①條塊分割嚴重。這牽涉到體制的問題，必須從產權制度等方面加快改革，才能從根本上實現社會化。②業主委員會的組建要適合國情，真正發揮作用。社會化的步伐要快，這樣才能提高物業服務的層次，最終受益的是廣大業主。
（三）、專業化程度低。專業化要求物業管理單位要有專門的組織機構，有專門的人員配備，有專業工具配備。
（四）、規范化欠缺。規范化要求，就是物業管理單位要依照政府規定，在有關部門正式登記注冊，接受審核，依法經營；要建立一套完整的、科學的管理制度、工作標準和服務程序，以確保服務質量；要主動接受政府部門的指導及業主委員會的監督。我們在這方面的主要差距是規范化程度不高，制度、標準等都有，但缺乏執行力度。
完善物業管理制度，建設文明小區
鑒予小區是現代城市社會構成的一個重要細胞，因此，要加強小區的物業管理，就必須將小區物業管理納入整個社會管理的大體系中去統籌考慮，用開闊的視野，創新的思維，務實的方法，構筑起新形勢下我國物業管理的新體制、機制：
一、規范房地產開發企業和物業的前期開發和后期管理。
為防止因為開發企業工程質量原因而產生小區公建配套、設施和設備質量問題，進而影響小區的物業服務品質和水平，建議對新開發項目實行物業管理過渡期制度，規定對于新開發項目在一定年限內的物業管理應由開發企業設立的物業
負責，以便對在過渡期內出現的公建配套質量問題進行及時整改和完善。而對于在過渡期內，業主大會通過法定程序選任新的物業對小區進行管理的，開發企業應按過渡期的長短，折成款項交由業主委員會和新選任物業專項用于開辦費和小區公建配套質量問題整改及完善，以確保小區不因開發企業遺留的質量問題而影響物業服務的品質。還可以發動小區的業主，采取聘任義務監督員的方式，對小區物業的日常管理活動進行全方位、全面監督，發現問題及時向社區派駐的監事反映，以切實監督物業透明、規范地對小區進行管理。
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