導讀：
有消息稱濟南全面暫停房貸，包括首套房！然后山東銀監局又出來辟謠，濟南銀行全面暫停房貸報道不實。樓市傳來新消息：上海、天津限購政策再升級。住建部明確北京、上海、廣
有消息稱濟南全面暫停房貸，包括首套房！然后山東銀監局又出來辟謠，濟南銀行全面暫停房貸報道不實。樓市傳來新消息：上海、天津限購政策再升級。住建部明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都等16個重點城市要把房價穩定在現有水平上，就是與十月份相比，環比不能上漲，只能下降！樓市又出大消息！調控，調控，這一輪可非同尋常！
一、濟南全面暫停房貸，包括首套房？山東銀監局：濟南銀行全面暫停房貸報道不實
一條消息，震驚一個城市，也震驚了房地產和金融兩個大圈子的所有人！
據媒體報道，11月28日，駐濟南各大銀行突然集體下發緊急通知，即日起至30日，各分支機構全面暫停房貸業務，不管是幾套房，公積金貸款不受影響。
驚天大雷！濟南全面暫停房貸？
據新華網報道，28日，駐濟各大銀行突然集體下發緊急通知，即日起至30日，各分支機構全面暫停房貸業務，不管是幾套房。公積金貸款不受影響。有的銀行在通知中措辭嚴厲地表示：擅自放貸將追究責任。
一位城商行歷下區某營業部負責人表示，暫停的不只房貸業務，還有消費貸，如此嚴厲的政策，濟南還是首次遇到。
此外，包括中國銀行、浦發銀行等在內的多家銀行駐濟南分支機構人士，同樣向記者證實了該消息。
一位大型房企相關人士表示，近期濟南的房地產調控正在加碼，包括購房所需要的限貸限購證明，每天都有數量限制。
山東銀監局：濟南銀行全面暫停房貸報道不實
今天下午，山東銀監局對部分媒體關于駐濟銀行全面暫停房貸業務的報道進行了回應，目前中國銀監會和山東銀監局均未出臺任何關于濟南市銀行業全面暫停房貸業務的政策要求。
根據山東銀監會的統一部署，山東銀監局自11月初開始，對轄區部分銀行業金融機構房地產相關業務進行了專項檢查，重點查處違法違規行為，推動銀行業金融機構強化合規性管理。截至目前，中國銀監會和山東銀監局均未出臺任何關于濟南市銀行業全面暫停房貸業務的政策要求。
二、上海樓市調控，力度甚至超過北京
昨天（11月28日）晚上上海住建委公布房貸新政，突然調控，而這個力度甚至超過了北京！根據“上海發布”最新消息，上海住建委昨天公布，自2016年11月29日起：
居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低于35%。
在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；
購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
這次調整有什么效力呢？原先信貸政策只認房，不認貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調整后的政策既認房又認貸，意味只要以前有信貸記錄，再買房都認定是第二套，對改善型購房沖擊尤為明顯。
這使得具有購房資格的人嚴重縮減！讓我們來算一筆賬：
假設在上海買一套房500萬的房子，如果是首套，35%首付，你至少要準備175萬現金，然后貸款325萬元，月還款20500元，除去日常開銷，夫妻二人收入必須都得在25000元以上吧（稅后才18000）。
而這種收入在上海這樣的城市的比例不過5%（如下圖），這里面能有多少連一套房都沒買過的？大概可能鳳毛麟角了。
所以只要嚴格執行這個房貸收入比的政策，估計弄不好房貸能降到非常低的水平，甚至就是變相不批貸款了。
北上深房貸新政對比，上海最嚴
有人將此前北京、深圳的房貸新政與此次上海的政策進行了對比。
→ 北京9月30日房貸新政：購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。
對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
→ 深圳國慶房貸新政：對無房且無貸款記錄的，繼續執行三成首付；對無房但有貸款記錄的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。
結果是：
1.在首套貸方面，深圳比北京首付低5個百分點，但在認房又認貸方面緊于北京，上海最嚴！
2.在二套貸方面，京深認房不認貸，深圳比北京略緊，不管是否是普通房，皆七成首付。上海認房又認貸，緊于北京，與深圳互有松緊，總體稍緊于深圳。
上海樓市或進入高位橫盤模式
東方房地產學院常務副院長華偉認為，上述調控政策對高端住宅需求的影響比較有限，對中低端住宅需求則起了一個延遲的作用。本質上，此次出臺的政策是以犧牲成交量來穩定房價，使其在高位橫盤。
對于首套房首付比例提高5%，其實心理影響大于實際。首套房一般都是以自己居住為主，以上海新房套均500萬來算，多半成也就多20多萬，對于有購買能力的買家而言，不能構成多大制約，短期可能因為支付能力不夠，暫時擱置。可能幾個月后達到支付能力了，馬上會入市。公積金使用從原來余額的40倍，降低到30倍，降低了杠桿的使用。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，可以預見的是，到年底前上海房地產市場的交易量會有所下滑，大漲的可能性已經不大，市場重回平穩是大勢所趨。
三、天津出臺房貸新政：樓市降溫，土地市場仍火熱
同日，天津也發布房貸新規，在提高首付的同時，對首付人群的認定也要參考商貸因素。
→ 對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；
→ 對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%；
→ 但對非本市戶籍居民家庭，在市內六區和武清區范圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。
天津樓市降溫，土地市場仍火熱
天津房地產人士表示，本次差異化信貸政策力度有限，主要針對本地家庭的首套房首付比例有所提升。
"十一"期間出臺的相應調控政策后，天津市房地產市場有所降溫，住房價格上漲勢頭得到控制。
不過，10月以來天津土地市場卻一片火熱。多個地塊出現成交價溢價率超過100%。這顯示出，房企仍然非常看好天津地產后市，積極在天津儲備土地。
四、16個重點城市不許漲了？
另外，昨天財新的消息，近日住建部在北京召開了全國部分城市房地產宏觀調控工作部署會，明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都等16個重點城市要把房價穩定在現有水平上，就是與十月份相比，環比不能上漲，只能下降！所以這幾個城市大家要記住，估計后面的調控會沒完沒了了，不把房價降下來，把金融風險釋放出去誓不罷休。為此，需要各地積極配合工作，特別是要求對于民間金融以及中介公司的首付貸和各種金融衍生品的打擊，中介黑榜估計以后每個月都會公布。
拓展閱讀：調控，調控，這一輪可非同尋常！
來源：箴言真語（zy18608968333）作者：趙毅
年終將至，在“9.30”新政日益收緊房地產政策的大背景下，那些在這輪“歷史上最癲狂的房地產盛宴”中已經賺的盆滿缽滿、業績大幅超越既定目標的房地產企業的大佬們，已經提前步入了遍布全國各地的大大、小小年終論壇現場，說天道地、縱論未來。而對那些在過往戰略布局上陷入去庫存泥潭的中、小型房企，盛宴的傳導效應尚未抵達“待解放區”，就已經面臨掉頭現實，看著業績表上那根很難抬頭的曲線，只能望洋興嘆，唏噓不已！
遺憾的是，就新政實施近兩月以來各地房地產市場和房地產企業的表現，尤其是土地市場仍然歡呼雀躍、興奮不已的眾多競拍者，恐怕對這輪資產荒促成的房地產盛宴面臨的調控背景和目標缺乏足夠認識。作為一名一直在獨立思考并借助各方面數據、信息作出自己獨特判斷的資深房地產老鳥，有必要把自己的觀察所得和判斷拿出來與同行交流，希望讓那些過于樂觀的同行們冷靜點。
先看看金融政策是如何充當“調控殺手锏”的
這輪調控，其實其起點并非始于“9.30”，而是之前。2016年7月28日，《華爾街見聞》刊登一篇署名（張家偉）文章，“出手抑制‘地王’？證監會要求房企再融資資金不得用于拿地！”，該文的開篇是這樣說的：
“據人民網，證監會官員稱，房企通過再融資募集的資金只能用于房地產建設，而不能用于拿地和償還銀行貸款。行業人士指出，這些要求是抑制“地王”和地價的一種方式。”
現在看來，這則新聞其實透露了本屆政府抑制房地產癲狂的一個核心“機密”：
從嚴格控制土地端資金來源，將資產荒背景下涌入房地產市場的巨額資金統統滅殺，逼其降低訴求，在“閑置，需要付出成本；進入實體企業，收益又不甘心！”的兩難選擇中，被迫結束空轉，實現資金流向的導流！
高明，實在是高明！這種釜底抽薪式的政策，以上海市住建委10月8號出臺的“關于進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見”為基調，在全國拉開了序幕。
該文第二條，“進一步加強商品住房用地交易資金來源監管”是這樣表述的：
“建立由市規劃國土資源局、市金融辦和金融監管機構等部門組成的商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組，開展土地交易資金監管工作。根據國家有關規定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。”
在此前后，央行、證監會、銀監會、發改委、國土資源部、國務院等，均從不同渠道、不同監管領域，發出了同樣的聲音：對非自有資金進入土地市場配資，說NO！
11月17日，廣州跟進同樣口徑的政策，嚴格審核新上市土地摘牌資金的來源，違者，沒收保證金，三年內不得進入土地競拍市場！
在國內各種資金全部被限制流向土地市場配資的大背景下，仍然蠢蠢欲動的房企，其實只有海外通道一途，通過“內保外貸”、“并購”、“境內外聯動股權合作”等各種方式實現“瞞天過海”的資金安排，但這種做法顯然與目前嚴厲的境內外資金進出監管相違背，一旦觸動非法交易，代價絕對是“不可承受之重”！
11月16日，帝都海淀區兩宗地進入競拍環節，四家企業以100%自持商品房面積與過往習慣的操作模式告別，進入高標準商品住宅建設方案投報程序；
11月17日，帝都大興區一宗土地進入同樣邏輯，參與企業高達七家。
這種拼勁，好像與調控一毛錢關系都沒有！為了搶地，習慣了靠銷售回款實現快速周轉的房地產企業，不惜做二房東，也要死拼到底。如果沒有現成的金融工具，靠租金收益，顯然是難以維持該行業高昂的管理費的！
變天了、變天了，寶寶今后如何拿地啊！
拿不到地又如何生存啊？
那些高杠桿找來的錢靠什么來還啊？
這讓寶寶如何是好？這不是逼寶寶跳樓自殺嗎？
再看看本輪調控的背后玄機
兩周前，從朋友圈傳出兩頁疑似武漢市住房保障和房屋管理局于2016年11月8號形成的“全國部分城市房地產宏觀調控工作部署會議有關情況的報告”簽批文件照片。從該文件頁眉圈閱內容看，該文件已經簽批至武漢市委書記、市長和常務副市長，應該是原件無疑。
該文內容應該是響應2016年11月7日住建部于北京召開的“全國部分城市房地產宏觀調控工作部署會”精神，并提出具體措施和建議的呈批報告。從該報告披露內容看，本屆政府對房地產宏觀調控的決心之大、力度之強，絕對超越歷屆任何一次宏觀調控政策之決心與力度。
11月15日，武漢調控政策升級，本地人限購第三套，外地人設置了兩年社保或個人所得稅的門檻。前述報告被事實做實，并非偽造！
之后，南京、合肥、深圳、西安等城市相繼跟進，發布繼“9.30”新政以后的第三梯次調控政策！
11月22日，網上又傳出疑似杭州市政府向部分開發商發出的一份有關控制房價過分上漲的文件，附頁赫然列出幾十個在售與申請預售項目的名單。其透露出的信息，與前述網上披露的武漢市文件高度匹配：嚴控房價，不達目的不罷休！
從上述幾個看似獨立的“因城施策”調控政策來分析，筆者對之前有關本輪調控的判斷有了更大的信心：
本輪調控，本屆政府通過將鐵腕制腐的堅強意志，傳導到調控實施的全過程中，意欲徹底馴服房地產這匹一直以來裹挾著中國經濟向前跌宕發展的烈馬，讓房地產業擺脫過往“一放就狂，收不住韁繩，房價、地價瘋狂上竄！一收就僵，跌入冰窟，哀鴻遍野！”的非理性歷史記錄，走上良性、自我循環、自我約束道路，最大限度剝離房地產行業作為支柱型產業在整體經濟發展中的過度依賴和所造成的風險，降低整體金融風險，為進一步的政治、經濟改革鋪路！
總有一天，作為GDP支柱產業的房地產行業（美國到今天為止，房地產行業仍然是GDP增長的第一貢獻大戶，占比達11%！），一定會是一匹駿馬，有作為，懂擔當，血管里流著的，不僅僅是道德的血液！
作為房地產行業的從業者，尤其是高層管理人員，如果不能看透本輪調控的核心而盲目樂觀，以為“調控仍然會變成空調”的話，那會死得很慘！
本輪調控的周期判斷
本輪調控絕不是業內樂觀者預測的那樣，到2017年第二季度逐步放松乃至松綁。而是目標直指2017年下半年將要召開的中國共產黨十九大會議。之前所有的安排都要維持穩定，營造良好的政治、經濟環境，確保圓滿完成換屆選舉這一重大事項！
如果沒有預測錯誤的話，本屆政府對如何保證整體經濟發展目標已經胸有成竹，無需再靠將房地產業拉上促進GDP增長的戰車。在“因城施策”大政方針下，2017年的房地產主旋律還是去庫存，但會牢牢把住核心城市及其周邊衛星城市房價、地價的上漲幅度（從多方信息可以判斷，房價5%的年漲幅很可能是上限！），為十九大召開鋪路。
按過往歷次會議召開時間分析，十九大很可能會在年底召開。之后，是中央、省市和地方黨委與政府班子的換屆時間，一般要延續到次年的5、6月份才能全部結束。而在如此敏感的換屆期間，出現重大政策變動的可能性，應該說是微乎其微。這樣，本輪宏觀調控的周期極有可能會至少維持到三級黨、政班子換屆結束之后，也就是2018年6月。
結語
1、本輪調控雖然嚴厲，但受影響最大的主要還是那些中、小型房地產企業，而對手中有糧、有地的大、中型房地產企業，尤其是擁有金融工具的上市公司，顯然是一次極其難得的歷史機遇，并購案例會層出不窮，行業集聚度將比歷史上任何時期的記錄更加彰顯。
2、中、小企業，如果賬面現金不充裕，企業又缺乏差異化競爭實力，趁早找個好娘家，傍個大款，把自己嫁出去或“背靠大樹好乘涼”，賣個好價錢，恐怕比自己硬撐到底要好得多！
3、搶地王的游戲，如果沒有足夠余糧，抑或沒有搭好金融平臺，具備多種金融工具綜合應用后延市場風險的話，趁早一邊涼快著，千萬別碰！一碰就死！
4、那些對短期內預期感覺良好的企業，大多是采取被動方式應對目前的房地產調控，其中一個手段，就是政府不是限制價格上漲空間嗎？好，我響應，放慢速度，反正不滿足三萬平米的預售證獲取條件，您也不會把我怎么著，等明年價格重新上漲再賣，不是賺得更多？
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