IT工程師數位筆記本

編輯：房君

來源：財經三分鐘

剛需們最擔心的事情終于爆發了：房企“不再拿地”，上海庫存告急！

眾所周知，在響應國家號召，積極打擊炒房團的隊伍中，上海一直是首屈一指的排頭兵。

上海銀監局不僅屢次放話違規貸款，抑制炒房需求。還以高額罰款對犯規銀行言出必行。種種力度，在國內聞所未聞，高額罰款更是首開先河。

可惜天不遂人愿。在國內樓市一片哀嚎的背景下，任憑政府如何狂轟濫炸，上海房價依然“巋然不動”。

更夸張的是，房價不僅不降，甚至有錢都買不到了！

近日，外媒爆料：房企已經“不再拿地”，上海庫存嚴重告急！

繼2016年房產用地下降10.3%之后，近日，克而瑞監測數據顯示：在拿地方面，國內40家大型房企拿地總量環比出現大幅下滑，成交面積和成交總價跌幅均達50%以上。

無獨有偶。同為一線的深圳也爆出了中心地段流拍的爆炸性新聞。

這無疑給干柴烈火的上海再次火上澆油。數據顯示，上海庫存僅僅只剩6.3個月，遠低于12個月的安全土地標準。

任志強曾經說過：低庫存是導致房價上漲的最直接原因。2015年暴漲的一線城市，2016年漲冠全球的合肥，都是活生生的例子。

如果房企“不再拿地”，必然會繼續惡化上海庫存。這是否預示著上海房價又將井噴式上漲？

這些年，不知道大家有沒有同樣的感受？

作為一個外地人，在一線待了很多年，卻一直過得戰戰兢兢，平均一年或主動或被動就會換一次居所，租房子總是給人一種隨時要離開的感覺。

收入永遠趕不上房價，比如：上海的房價從3萬漲到4萬再到5萬，總是讓人望塵莫及。

身邊的朋友，有的選擇繼續在上海堅持，相信終有一天能出人頭地。有的朋友早早的退居二線。

午夜夢回，時常都會感到迷茫，自己手上僅有的一點錢到底要怎樣才能實現自己的買房夢呢？

其實，作為都市白領，農村早已是我們回不去的故鄉，我們真正能走的或許只有這兩種選擇。

一：咬咬牙，借點錢，在上海買房。

如果說以后要長久的在一線生活，房子還是很重要的，畢竟自己受到一些不公平待遇還可以接受，但小孩教育若有問題確實非常心痛。

其實對大多數人來說，房子并不需要那么好，只要在上海，有地鐵，破舊和偏僻點都是無所謂的。

以現在上海的房價，我假設一平米4萬元，那小兩口買個50平米的蝸居，總價大概是200萬。算下來，首富需要60萬，房貸一個月7430元。

如果兩個人首富沒問題，還是可以實現上海的買房夢的。

如果首付很困難，也可以向銀行申請消費貸，一般金額在20萬到50萬，利息低的差不多年化10%。如果兩個人工作比較穩定，收入能覆蓋每年的還款，也可以考慮。

50平米雖然很小，但扎根一線的，沒有幾個不是從小房換到大房的。

可能有的人覺得現在國家在調控，或者說經濟不好，怕自己買在了高點，不劃算。

作為一個真正的剛需，這些顧慮都要打消，用任志強的話來說，只要M2是增長的，房價長期都是向上的，只要自己能負擔，該出手時還是要及時的出手。

二：迂回路線，在二線買房，賺更多的錢后，換到上海，或者直接扎根二線。

退到二線對很多人來說，還是非常不能接受的，畢竟人往高處走，這是人的天性。

如果在一線買房，資金鏈比較緊張，那資金也不能閑著，也得讓它增值，不然以收入的增長速度要趕上房價還是非常困難的。

目前市面上，一般都是高風險對應高收益，真正能穩健保值的投資渠道少之又少。

比如你存銀行，現在的M2是11.3%，而銀行理財的利息只有4%，一年下來，資金就要虧損。

而其它像股票，信托，期貨，p2p等都非常的不放心，不僅很難增值，可能連僅有的本金都會損失。

這個時候，投資二線的房產就是相對比較好的選擇。如果遇到2016年這樣的機會，早都可以賣掉二線回上海買房了。

但二線也不是誰都可以買的，比如說2016年的重慶就沒怎么漲，而合肥就漲冠全球。

挑二線不像在一線，閉著眼睛都能買，挑二線可是個技術活。我們主要從四個方面考量：

一、最重要的指標：小學生入學增長率。如果一個城市連人口都是負增長，都沒人買房，還能指望房價上漲嗎？。

我們看看這些二線城市的數據（橫軸是入學增長率）

從圖可以看出來，廈門，南京，合肥，杭州，鄭州，武漢，長沙，成都，天津的小學生增長率都在4%以上，而南昌，貴陽，溫州，呼和浩特都呈現了負增長。

二、房價短期有沒有爆發力，庫存是很重要的指標。

比如去年重慶房價就沒怎么上漲，除了政府的調控外，最重要的原因還是重慶的庫存太多。

包括為什么合肥去年能漲冠全球，也與它極低的庫存有直接的聯系。

因為最新的數據比較難找到，下圖是2016年6月份的庫存。如圖：

因為土地的開工周期一般為兩年，加上2015年土地供應降低了10.3%，所以這個數據和當下的庫存差別會很小。

由數據可以看出：南京，合肥，蘇州，杭州，南昌，濟南，廈門，福州，溫州，太原的庫存都小于10個月。而長沙，西按，沈陽庫存都高過15個月。

其中長沙房屋均價才7千多，去年漲幅遠低于同級別的二線城市，高庫存就是一個很主要的原因。

三、一個地區的GDP增速也是需要參考的指標，畢竟大家手上錢多了，自然房價就會漲。

雖然城市GDP對短期房價的影響較少，但會買的是徒弟，會賣的才是師傅，GDP就是你一旦被套，以后還能活著出來的保障。

我們來看看2016年各個城市的GDP如何？如圖（各大城市GDP排行）：

四、即使一個城市人口流入很好，庫存也低，GDP增速也高，我們還要參考它過往的走勢。

如果以往漲幅過高，也要注意風險。比如去年漲冠全球的合肥，今年不就跌得很慘嗎？

以至于去年高位站崗的買房團，今年還一度裹挾政府救市，轟動全國。

下圖是2016年各大城市的房價漲跌：

買房可能是我們一生中最大的投資，也可能是拉開我們未來財富差距的最大根源。

在國內限購的情況下，我們的第一次買房，無比的重要。

然而，市場上確實有很多朋友因為年輕，不太重視，早早的就把僅有的本金隨意投資。然后悔恨不已

身邊朋友因為不同的買房策略，最后財富天壤之別的確實太多，數不勝數。

投資就是這樣，100萬變50萬，只虧損了50%。而你50萬再要回到100萬，你就需要漲100%。

如果我們要將僅有的本金投資二線的話，就一定要慎之又慎。

最后，希望大家只要是買房，千萬別把資金鏈崩得太緊，畢竟所有的努力都是為了生活幸福。